Īres menedžeris: kvalifikācija un darba pienākumi

Īres menedžera darbs nav nekas neparasts. Bet daudziem cilvēkiem ir maz priekšstata par to, kāda veida profesija tā ir, kāda kvalifikācija tur ir nepieciešama un kādi ir galvenie darba pienākumi. Ir pienācis laiks novērst šo plaisu.

Īres menedžeris jebkurā gadījumā strādā pēc procentu likmju shēmas, tas ir, saņem noteiktu procentu no katra veiktā darījuma. Jums noteikti būs jāuztur pastāvīgs kontakts ar cilvēkiem. Un ne tikai ar mūsu pašu vadību, bet arī ar klientiem, kuri vēlas kaut ko īrēt vai nomāt. Tāpēc komerciālā nekustamā īpašuma vai dzīvojamo telpu piegādes vadītāja darba raksturīgās iezīmes tradicionāli ir:

• bieži komandējumi un braucieni;
• virsstundas un neregulāri darba grafiki;
• nespēja paredzēt, kur un kā beigsies darba diena, cik ilgi turpināsies šī vai cita reģistrācija;
• sistemātisks emocionāls stress.

Komerciālais nekustamais īpašums šādam apsaimniekotājam ir ļoti izdevīgs, jo ir dārgs, un pat īrējot par to tiek samaksāta solīda summa.... Tāpēc komisijas likmes solās būt iespaidīgas; bet ne viss ir tik vienkārši un viegli. Panākumus šajā tirgus segmentā gūs tikai tie, kuri meistarīgi pārzina tirgus specifiku, kuri ir gatavi padziļināti un vispusīgi izpētīt konkrēto objektu īpatnības. Un konkurence tur ir sīva un nežēlīga.

Strādājot par komerciālo nekustamo īpašumu, jums būs jāpievērš lielāka uzmanība, tomēr jāmaksā nevis konkrētas ēkas individuālās īpašības, bet gan vispārīgā statistika un ekonomiskā dinamika. Šāda speciālista uzmanība ir jāvelta reģiona demogrāfiskajai specifikai, jo tieši tā nosaka pieprasījumu un piedāvājumu pēc noteikta veida precēm un pakalpojumiem. Ir rūpīgi jāuzrauga situācija ar konkurentiem, viņu izteiktie priekšlikumi. Pat ja šie piedāvājumi ir blakus cenu diapazonos vai atšķiras pēc platības.

Katrs darījums tiek izstrādāts individuāli. Sarunas var ilgt ilgu laiku. Ne mazāk ilgs ir dokumentu, individuālo līguma parametru saskaņošanas un apstiprināšanas process. Ir ļoti maz iespēju nodot kādu lielu komercīpašumu mazāk nekā trīs mēnešu laikā. Tāpēc vadītājam ir jāattīsta pacietība un metodoloģija.

Sacītais skaidri parāda, ka labam īres menedžerim ir lieliski jāpārvalda:

• ekonomikas zināšanas;
• peļņas un zaudējumu aprēķināšanas metodes;
• matemātiskie modeļi, kas ļauj prognozēt tirgus situācijas attīstību;
• pilnu nomas procesu;
• prasmes līgumu sastādīšanā un to satura izvērtēšanā;
• citu nepieciešamo dokumentu noformēšanas prasmes (un arī tādu ir ļoti daudz).

Mūsdienās ārkārtīgi reti gadās, ka vadītājs strādā viens. Parasti viņš ir iesaistīts visas nodaļas darbā, un tāpēc ir spiests saskaņot savu rīcību ar citu darbinieku darbībām. Noma var izpausties nekustamā īpašuma izsniegšanā gan pagaidu valdījumā un lietošanā, gan tikai pagaidu lietošanā. Pārvaldniekam ir pienākums izprast šo smalkumu un saprast, kas un kad, ar kādiem konkrētiem nosacījumiem tiek nodots ieinteresētajai personai. Turklāt viņam vēl ilgi pirms līguma noslēgšanas ir daudz darba.

Īrnieki un tie, kas domā kaut ko nodot, viņam atnes dažādus dokumentus. Vajag visu rūpīgi izpētīt, pārbaudīt, salīdzināt savā starpā un ar likuma normām.

Ir arī nepieciešams:

• izveidot un uzturēt aktuālas īrnieku datu bāzes ar kontaktinformāciju;
• analizēt pārdošanas apjomus;
• izvirzīt priekšlikumus, kā viņus šos pašus apjomus palielināt vai vismaz saglabāt esošajā līmenī;
• meklēt jaunus īrniekus;
• kontrolēt jau noslēgto līgumu nosacījumu izpildi.

Šis dokuments, kā vienmēr, katrā organizācijā tiek sastādīts individuāli. Taču joprojām ir kopīgi punkti attiecībā uz izpildītāju pienākumiem. Viņiem noteikti jāzina:

• federālie un reģionālie pamatnoteikumi par finanšu jautājumiem, nekustamā īpašuma apgrozījumu, kultūras mantojuma objektu aizsardzību, dabas aizsardzību un citu īpašnieku tiesībām;
• likumā noteikto un korporatīvajos noteikumos precizēto līgumu noslēgšanas, izpildes un izbeigšanas kārtību;
• savas nodaļas struktūra;
• darbību algoritms konkrētas situācijas gadījumā;
• darba tiesību normas;
• drošības prasības, ugunsdrošība un rūpnieciskā, bioloģiskā un radiācijas, pretterorisma drošība (ja objektos šādi riski var būt);
• nodokļu normas;
• maksājumu dokumentēšanas un pārskaitīšanas kārtība;
• dokumentu aprites pamatstandarti;
• tirgus apstākļi;
• ēku, būvju un to atsevišķu daļu apsekošanas un ekspertīzes kārtību.

Turklāt nomas vadītājam ir jāzina:

• zeme, mājokļu standarti;
• biznesa sarunu ētika un taktika;
• biznesa partneru psiholoģija;
• kārtības noteikumi organizācijā.